“以房養老”漸行漸近

 養老金不夠怎麼辦？“以房產作抵押，每月最多可貸2萬元養老。”近日，某銀行在京滬等地率先試點“養老按揭”，“以房養老”開始走進中國人的生活。

　　每月最多可貸2萬元

　　 最近，某銀行在北京、上海啟動“養老按揭”業務，成為業內的第一個“吃螃蟹”者。

　　 據報道，該養老貸款規定借款人應為養老人本人或法定贍養人，養老人本人須年滿55歲，法定贍養人須年滿18歲。借款人應有多套房屋，其中一套用於抵押。

　　 貸款額度將根據抵押房產的價值和養老所需的合理資金來確定，貸款金額最高不超過所抵押房產評估價值的60%，且銀行每月實際支付的養老金額不超過2萬元。貸款利率則按照央行公佈的同檔次基準利率或上浮執行。貸款期限最長不超過10年。

　　 為了防止養老資金挪作他用，該行同時規定，資金必須用於老年人養老，包括日常生活費用支出、醫療、其他改善性生活支出等，資金由老年人自主支付。

　　“養老送終”尚難做到

　　 “這是中國式的‘以房養老’，和國外的倒按揭還是有不小的區別。”一位銀行界人士說。他表示，國外“倒按揭”的最大好處就是可以“養老送終”。借款人可選擇獲得一個信用額度，或者每月領取固定的養老金，或將兩者組合起來。在去世前，借款人無需償還任何本息，直到去世後，銀行才處置所抵押的房產以歸還本息。

　　 同時，由於這是一種“無追索權貸款”，因此，即使由於利率、借款人壽命等超出預期，從而使銀行的借款本息超過房產的實際價值，銀行也只能自擔損失，借款人的繼承人則沒有“後顧之憂”。

　　 不過，目前中信銀行規定，養老按揭的期限最長不超過10年。這離“養老送終”顯然還有不小的距離。業內人士說，這主要是受“住宅產權70年”的限制，70年產權到期之後，續期的費用是一個巨大的未知數。

　　推廣還需邁過幾道坎

　　 “應該說，‘以房養老’是件好事。它可以提高老年人晚年的生活質量，子女也可以減輕負擔。同時，老人不需要出售或搬出現在的居所，不影響生活質量。”一位業內人士說。

　　 不過他認為，“以房養老”的推廣還需要邁過好幾道坎。除了70年產權帶來的不確定性，人們在觀念上能否接受也是一大問題。據悉，針對“以房養老”模式，國內一家專業機構曾在上海做過一項網路調查，結果顯示，84%的老年人不能接受。

　　 同時，在國外，人們從倒按揭中獲得的收入是免稅的。在國內則尚缺乏相關立法。這也將影響人們參與的積極性。

　　 此外，在美國，人們申請聯邦政府擔保的倒按揭貸款，必須首先與政府認可的第三方機構的顧問會面。該顧問將幫助借款人比較不同貸款品種的成本收費，選擇合適的貸款支付方式。在國內也尚無類似的服務機構。

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　　美國的“以房養老”

　　 在美國，如果你的年齡在62歲及以上，擁有自己的房產，就可以考慮申請倒按揭貸款，以補充養老金。

　　 美國的倒按揭有三種，一是由地方政府機構或非盈利性組織提供的“單一目的倒按揭貸款”，只能用於單一目的，如維修房屋、繳交不動產稅等，借款人有收入限制；二是聯邦政府擔保的“家庭權益轉換貸款”（HECMs），無收入限制，可用於各種目的；三是私人機構提供的倒按揭貸款。後兩者的借款成本較高。

　　 對於HECMs，借款人可選擇在某個約定的時間內每月獲得固定金額，或在居住於該房產期間每月獲得固定金額，或者獲得一個可隨時支用的信用額度，也可將信用額度與每月支付相結合。借款人支付約20美元即可隨時改變支付方式。

　　 申請倒按揭貸款需要一定的“前期費用”，例如2%的聯邦保險費等。倒按揭貸款按未償餘額計算利息，利息將每月計入本金，即按月複利。在貸款生效前，借款人一般有至少三個工作日的時間可無條件反悔，並在20日內取回已支付的所有費用。